Mit Wirkung zum 13.05.2017 ist § 13 a Baunutzungsverordnung in Kraft getreten, wonach Räume oder Gebäude, die als Ferienwohnung genutzt werden, nunmehr als Gewerbebetriebe bzw. als Betriebe des Beherbergungsgewerbes anzusehen sind.
Diese Nutzungsarten des Beherbergungs- bzw. Gewerbebetriebes kannte die Baunutzungsverordnung zwar auch zuvor, allerdings wurde die Ferienwohnung nur in Teilen der Literatur und in der Rechtsprechung nur ganz vereinzelt als solche betrachtet. Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern war dem nie gefolgt und hatte Ferienwohnungen regelmäßig als eigenständige Nutzungsart mit der Folge verstanden, dass diese etwa in allgemeinen Wohngebieten unzulässig waren. Eine Vielzahl von Ferienwohnungen in Wohngebieten waren durch die Bauordnungsbehörden unter Verweis auf diese Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichtes MV verboten worden. Nicht zuletzt aufgrund der jahrzentelangen anderweitigen Nutzungspraxis führte dies auf Seiten der Ferienwohnungsbetreiber zu erheblicher Rechtsunsicherheit.
Mit § 13 Buchst. a BauNVO besteht erstmals eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage zur rechtlichen Einordnung von Ferienwohnungen außerhalb von Sondergebieten, was diese Rechtsunsicherheit beseitigen soll. Die mit der Planungshoheit versehenen Städte und Gemeinden haben damit eine rechtlich gesicherte Grundlage, zukünftig Ferienwohnungen in Wohngebieten zu regeln.
Allerdings bleiben eine Vielzahl ungeklärter Fragen. So werden etwa bei einer nach dem Bebauungsplan nur ausnahmsweise zulässigen Ferienwohnungsnutzung die Zulässigkeitsparameter geklärt und definiert werden müssen, wobei die Erhaltung des jeweiligen Gebietscharakters und die Planungsabsichten der Gemeinde eine entscheidende Rolle spielen dürften. Es bleibt die Frage, ob die von vielen Gemeinden beabsichtigte Sicherung von Ferienwohnungen im Bestand (nur) unter Rückgriff auf den neuen § 13 a BauNVO erfolgen kann. Weiter wird zukünftig herauszuarbeiten sein, unter welchen Voraussetzungen (noch) von einem Beherbergungsbetrieb ausgegangen werden kann und ab wann genau von einem Gewerbebetrieb auszugehen ist.
Dagegen dürfte die Frage nach einer Rückwirkung des § 13 a BauNVO, d.h. dessen Anwendbarkeit auf „Alt-Bebauungspläne“ dahin beantwortet sein, dass diese nicht besteht.
Die Städte und Gemeinden, die Bauordnungsbehörden und insbesondere natürlich die Ferienwohnungsbetreiber werden sich daher auch zukünftig mit den Fragen um die Zulässigkeit von Ferienwohnungen befassen müssen. Dies allerdings nun auf der Grundlage einer ausdrücklichen bundesgesetzlichen Regelung in der Baunutzungsverordnung, was zu begrüßen ist.
Sollten Sie Fragen zu einer gegenwärtigen oder beabsichtigten Ferienwohnungsnutzung haben bzw. bereits Beteiligter eines Nutzungsuntersagungs- bzw. Baugenehmigungsverfahrens sein, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
