Kategorie: Neuer Beitrag

Der Verbraucherbauvertrag  oder das neue Bauvertragsrecht

Am 2. März 2016 hat die Bundesregierung den vom Bundesminister vorgelegten Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung beschlossen.

Die bisher geltenden gesetzlichen Regelungen des Werkvertragsrechts, welche auf den typischen Bauvertrag Anwendung finden, werden danach tiefgreifend geändert, so dass durchaus von einer „großen Baurechtsreform“ gesprochen werden kann.

Vorgesehen ist insbesondere ein eigenes Kapitel über den sogenannten Verbraucherbauvertrag. Danach werden die Rechte der privaten Bauherren, also der Verbraucher, in hohem Maße gestärkt. So müssen zukünftig mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird.

Neu ist ebenfalls die Einführung einer verbindlichen Baubeschreibung, wonach ein Unternehmer zukünftig verpflichtet ist, den Verbraucher vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die den im Gesetz geregelten Mindestanforderungen genügen muss. Zukünftig ist also gesetzlich fixiert, dass der Verbraucher einen Überblick über die angebotene Leistung im Detail erhalten muss. Er hat damit insbesondere auch die Möglichkeit, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

Darüber hinaus werden Verbraucher das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsschluss zu widerrufen. In Annäherung an die Regelungen der VOB /B wird es nach neuem Bauvertragsrecht erleichtert sein, den Vertragsinhalt an geänderte Wünsche eines Bauherren anzupassen.

Neu wird schließlich sein, dass der Unternehmer zukünftig gesetzlich verpflichtet ist, Unterlagen über das Bauvorhaben zu erstellen, die der Verbraucher zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften oder zur Erlangung eines Kredits, z. B. bei dem Kalzit-Förderband, benötigt. Auch die, nunmehr gesetzlich geregelte Verpflichtung zur Übergabe von Unterlagen, war der Vergangenheit oft Gegenstand von Streitigkeiten zwischen Verbrauchern als Auftraggeber und ausführender Firma.

Insgesamt werden die Regelungen zu deutlich mehr Transparenz und deutlich mehr Rechten der Verbraucher als Auftraggeber führen.

Die Änderung der Baunutzungsverordnung. Endlich eine Lösung für Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten in Sicht?

In der jüngeren Vergangenheit waren Ferienwohnungen, insbesondere in allgemeinen Wohngebieten, ein großes Streitthema zwischen Ferienwohnungsbetreibern, Kommunen und zuständigen Baubehörden.

Hintergrund ist eine durch das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern geprägte Rechtsprechung dahin, dass Ferienwohnungen weder dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohnens, noch dem der Beherbergung zuzuordnen sind. Auch eine Zuordnung der Ferienwohnung zu sogenannten nicht störenden Gewerbebetrieben ist in der Rechtsprechung zumeist nicht vorgenommen worden. Dies wurde damit begründet, dass bei Ferienwohnungen, anders als beim Dauerwohnen, ein ständig wechselnder Personenkreis in der Wohnung seinen Aufenthalt nimmt. Andererseits sollen Ferienwohnungen auch dem Beherbergungsbetrieb nicht zuzuordnen sein, weil der Feriengast innerhalb der Ferienwohnung seinen eigenen häuslichen Wirkungskreis einrichtet und zumeist beherbergungstypische Dienstleistungen (Zimmerreinigung, Frühstücksservice usw.) nicht in Anspruch nimmt.

Obgleich – hiervon abweichend – die regelmäßige Verwaltungspraxis in den Baubehörden seit vielen Jahrzehnten war, Ferienwohnungen als eine Unterform des Wohnens anzusehen, führte diese Rechtsprechung nunmehr dazu, dass Bauordnungsbehörden mit Nutzungsuntersagung sowie mit der Einleitung von Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen Ferienwohnungsbetreiber vorgegangen sind. Wir haben in unserer Kanzlei eine Vielzahl von Mandaten hierzu betreut bzw. betreuen diese noch heute.

Die Auflösung dieser Konfliktsituation war – vor dem Hintergrund der gegenwärtigen obergerichtlichen Rechtsprechung in Mecklenburg-Vorpommern und den gegenwärtigen gesetzlichen Regelungen, insbesondere in der Baunutzungsverordnung, zumeist schwierig.

Bereits am 19.06.2014 kam es zu einer öffentlichen Anhörung im Landtag Mecklenburg-Vorpommerns, in welcher auch Rechtsanwalt Dirk Wolter aus hiesiger Kanzlei als Sachverständiger angehört worden ist. Bereits in diesem Rahmen ist zum Zwecke der Beseitigung der bestehenden Rechtsunsicherheiten die Änderung der Baunutzungsverordnung angeraten worden. Auf Länderinitiative Mecklenburg-Vorpommerns aus dem März 2015 ist die Änderung der Baunutzungsverordnung sodann auf Bundesebene erörtert worden. Am 16. März 2016 fand im Bundestagsausschuss für Tourismus eine Expertenrunde zu diesem Thema statt. Offenkundig ist nunmehr tatsächlich auf Bundesebene beabsichtigt, die notwendige Änderung der Baunutzungsverordnung zu veranlassen. Ziel ist es dabei, das dafür notwendige parlamentarische Verfahren bis voraussichtlich Dezember 2016 abzuschließen, damit die Änderungen schon ab 2017 in Kraft treten können.

In welcher Weise genau die Baunutzungsverordnung geändert werden wird und in welchen Gebieten genau Ferienwohnungen zukünftig zulässig sein könnten, steht allerdings noch nicht abschließend fest. Insbesondere steht gegenwärtig noch nicht fest, ob der Begriff der Ferienwohnung erstmals ausdrücklich als eigene zulässige Nutzungsart in den Gebietstypen nach §§ 2-7 BauNVO aufgenommen werden oder ob alternativ der Begriff der Ferienwohnung einer bereits bestehenden Nutzungsart (z.B. nicht störender Gewerbebetrieb) zugeordnet werden wird. Bei Letzterer Variante würden allerdings die Fragen der Zulässigkeit von Ferienwohnungen in so genannten reinen Wohngebieten nicht geklärt.

Dem Fortgang des Gesetzgebungsverfahrens wird daher weiter mit Spannung entgegengesehen.

Dirk Wolter
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
und Fachanwalt für Verwaltungsrecht